茶聊房产(都说买房要从投资角度来买)

买房从投资角度出发这是有误区的，从现阶段来讲， 房价已成平稳趋势在国家政策的严控下短期或者中长期都不会有太高空间 ，那么站在投资的角度上，选择就显得尤为重要。在哪种选择下才会逆势而为呢？我个人觉得要从几个方面入手，若达到了随便买都是增值的。

↓↓以下仅个人观点↓↓

新区新房

一二线的大城市。城市建设中会有新的区域出现，在政府政策大力的扶持下，各行各业像雨后春笋快速增长，房地产也不例外。多家房企会迅速反应拿地建房，在一个新的区域房价没有对比物，所出价格都是房企自己放的价格，这样的区域投资买房首选交通方便配套规划好的周围大开发商理性投资。

▼新区▼

二手房

投资二手房时应选择一二线的大城市，在地理位置的选择上，选择地段好、交通好、医疗配套、商业配套、教育资源好等；户型上选择要方正最好面积不要太大(方便后期出手)，楼层方面不要选顶楼或者底楼(带花园还可以)，楼盘选择10年以内的楼龄大开发商的楼盘。

▼繁华都市▼

PS:总之现在买房投资需要谨慎，普遍大城市都存在限售的问题，短期内是没办法交易的，新房的话交易周期更长。

▼限售▼

大家好，我是勇谈。“买房投资”从2008年后已经成为越来越多人的一种共识，尤其是在2015年后掀起的“全民投资潮”使得全国房价再次上涨了一个台阶。同时“房住不炒”的理念提出来了，目的也很简单就是“奉劝大家不要投资买房”，可惜投资思维至今还在困扰着很多人。虽然说个人不赞同投资买房，但 要非得投资的话该如何选择房子？资源属性是房产投资的首要参考因素。

撇开居住等需求不谈，房产作为投资品的最坚挺属性还是“资源稀缺性”，尤其是一些优质资源

大家需要明白一个基本的事实“房子本身的成本相差不大，房价高低的因素还是土地价格”，而土地价格如何决定？其实就是周边的资源配套。 商业、学校、交通等资源集中的区域土地价格自然高，房价也就自然高起来了。所以说，大家选择房产进行投资关键的因素还是看“周边资源配套”或者未来规划，毕竟投资本身投资的就是“未来预期”。所以，做房产投资尤其是新区域的房产投资肯定要看未来规划。比如：高铁，地铁修建、优质学校配套建设、大型商业的入驻等。

图上所示是2006-2018年国内商品房销售价格走势图，可以看到多数时期国内商品房价格同比上涨都在10%以上；可以说从2008-2018年这段时间内也是国内房地产投资最火热的时期。 除去国内投资渠道少外还跟房产投资收益可观有很大关系。这段时间内的房产投资者多数也取得了不少的财富增值，起码从资产来看是这样的。 每年保持10%左右的房价上涨，这就是我经常提到的“赚价格差”。

另外一种收益其实就是“租金收益”，租金虽然不多但是好在“持久”。 对于很多在2010年前购房的朋友来说，如今的租金收益足够偿还房贷甚至还要剩余。不过需要指出的是从2016年后的房产投资，租金收益基本就很难贴补房贷了，这也是为何2016年后购房的朋友在这几年都在大量的出售房产的原因。

同一个区域的房子本身可投资性也有差别，这点就是房屋本身的细节部分了

房子本身的户型、面积、布局、朝向等基本在购房的时候已经确定了，这点在开发商出售的时候价格就有差别。 户型和朝向等更好的房子本身的单价就要更高，自然投资的时候未来的收益也就更加明显。这点从如今不少二手房出售中的价格差异就能看出来，毕竟房产投资多数人未来是想要出售赚取差价的，自然户型、朝向更好的房子更容易议价。

2018年前如果说还用“投资思维”来买房的话可以理解，如今还用这样的思维来买房明显不合时宜

图上所示是过去一年中国通货膨胀率走势图，可以看到明显进入2020年后通胀率已经处于4-5%的水平，也就是说房价涨幅低于这个数据就是“赔钱”。 根据2019年国家统计局的数据显示，2019年国内商品房平均销售价格为9310元/平米，相比于2018年的涨幅为6.5%；扣除2019年2-3%的通胀率后，其实际增长只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始终处于低位水平（1-2%左右），三四线城市租金收益率看似还不错但是承租人口过少这个是事实。所以，从2018年后还抱有“投资房产或者租金收益”的朋友应该理性一些。

有购房需求的朋友需要明白的几个事实：

街面房。

如果想购买投资房产，就要理性购买，更需要分为城市房产，来区分什么是价值房产。首先现在投资房产和以前大不相同，因为现在投资房产的城市阶段非常强，也就是说，现在投资房产首先需要选择城市再去选择优质房产。

省会城市是经过城市群带动下的一个价值区域，以济南为例城市群带动下，济南在大力发展城市建设，那么你就需要把资金沉淀在济南，然后在找到先行区，购买价值房产，这就是现在投资房产的正确思路。

主要还是看地段，比如学区，或者是商业街的铺面。

买房首先要保证居住性要求，在此基础上如果能兼备投资性的话，将来进行买卖置换也是一笔额外收入。在现在“住房不炒”的政策下，房子作为主要投资性资产已不太容易了，那么什么样的房子才具备投资价值呢？

房屋所处地段在核心一二线城市

长远来看，一二线核心城市的房地产行业依旧具备强劲动力。

首先从政策偏向来说，未来我国城市化建设的利好政策会逐步向一二线城市倾斜。 我国城市化发展进程目前已有60%左右，距离发达国家平均水平75%还有一定差距，预计今后会有10-15年时间进行发展。一二线核心城市作为我国重点发展对象，会逐步与国际接轨，期间自然少不了国家支持性政策。建设发展有了政策性推动，住房投资才有光明前景。

其次从人口流向来说，一二线核心城市会吸纳更多的人口流入。 城市有了发展前途，就会吸引更多的人才精英去施展抱负，有了更多的人去贡献力量城市发展就会更加繁荣，这是相辅相成的关系。所以说一二线核心城市未来的人口流入量会只增不减，并且人口来源不单是国内，国际人口也会大批量涌入，对购房的需求也不会间断。有需求就有升值的价值。

当然，好的地段肯定会比较抢手，房价也会贵，那么距离一二线核心城市周边高铁2小时内的城市也是可以辐射到红利的，在偏远的郊区价值就不大了。

所处地段在三四线城市

当下环境，三四线城市受政策管控压力大，人口流失严重，住宅投资性不高。但如果注意以下几点也会有一定的增值空间。

位置在城市核心。 三四线城市也在稳步发展中，城市核心发展速度肯定比郊区和县城要快，并且项目周边如医院、超市、银行、交通等配套成熟，也会有一定升值空间。现在国家大力提倡旧改，对老旧小区的改造也列为发展重点，改造后的小区兼备地段、配套等利好条件， 如果有较好的旧改房或二手房，也是可以选取的。

将来规划发展的地段。 城市规划发展的地段肯定是该城市未来发展的方向和核心区，选取该地段的好处是在目前未发展时价格较低，可底价入手，并且有潜在升值空间，作为长期投资性住房再好不过。 这里要注意的是，选择现房或有实力、知根知底的开发商，规避烂尾风险。

目前在国家抑制房价上涨过快的市场环境下，想依靠住房投资暴富已经不现实，根据以上建议选取保值或者小幅增值的住房，还是很实际和很有必要的。

一盏茶的功夫，了解楼市疑惑，我是茶馆，欢迎讨论

这一轮去库存过后，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎都翻了一倍。

因此，我们身边越来越多的买房人，不仅要解决自己的居住需求，还想要通过买房来实现增值收益。

所以，仍然有一些朋友在问，从投资的角度来买房，到底什么样的房子才具备投资价值呢？

今天我们就一起来聊一聊，什么样的房子才具备投资价值？投资买房应该注意哪些问题？

一，什么样的房子才具备投资价值？

从经济学的角度来说，房子是一类商品，而对个人来说房子却是我们的家。

随着金融知识的不断普及，身边越来越多的朋友买房不仅仅是为了解决自己的居住需求，其实很大程度上也想要通过房价的上涨来获得增值收益。

但是，我国楼市的黄金10年已经渐行渐远，再也不是闭着眼睛随便买房，都能够赚钱的年代了。 因此，我们简单的归纳一下，在接下来的房地产市场里面，什么样的房子才具备投资价值？

第一，优质城市的房子。

随着城市化进入中期的尾声，城市的分化越来越严重，楼市的分化也会跟随着越来越严重。

在未来城市与城市之间，房价的上涨空间不尽相同，有的城市会继续上涨，有的城市只会维持稳定，而有的城市甚至会面临下跌的风险。

而根据影响房价走势的三个因素来看，短期的金融政策，中期的土地供应，长期的人口数量，未来优质城市的房价才具备上涨的动力，才具备投资的价值。

而这些优质的城市一定具备这样一些特点，城市的经济规模增长迅速，城市的优质企业众多，城市有着越来越多的人口流入。

而这些优质的城市也是我们经常说的一线城市，二线城市，城市群，以及国家中心城市。

第二，优质的区域。

说定了优质的城市，我们还得选对城市里面的优质区域，因为优质区域里面的房子投资价值更高。

优质的区域往往集中在城市的中心或者核心的板块周边，有着成熟的轨道交通配套医疗配套学区配套，商业配套，企业配套，有的一个城市最集中的人群。

在这里房子的上涨空间更大，在市场上的流动性也更强，变现的能力十足，更具备投资的价值。

第三，优质的房子。

选对城市，选对区域之后，还要选对房子，在未来只有优质的房子才具备更好的市场竞争力，才具备良好的上涨空间和市场流动性以及变现能力。

而优质的房子，往往具备以下这些特点，比如距离轨道交通较近，周边拥有稀缺的公园，有稀缺的江景资源，有重点的学区指标等等。

说到底，一套房子拥有的资源越多，拥有的资源越稀缺，在未来它的市场流动性更高，增值空间更大。

……

是的，从投资的角度来说，在未来优质的城市优质区域里面的优质房子，才更具备投资价值。

因为，优质的城市人口越集中，人口越来越多，购房住房的需求越来越大，在需求大于供应的大背景下，房价自然也就会水涨船高，自然也就具备投资的价值。

二，投资买房应该注意哪些问题？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，什么样的房子才具备投资价值。

非常明确面，对未来分化越来越严重的房地产，市场优质城市，优质区域，优质的房子，才更具备投资价值。

这些城市的优质房子，不仅拥有良好的上涨空间，而且具备了良好的流动性和变现能力。

然而，即便你选对了城市，选对了区域，选对了房子，在投资买房的时候，仍然需要注意特别多的问题。

第1个注意问题，新房二手房的取舍。

投资买房，第一个需要注意的问题就是新房和二手房的取舍，这也是大部分买房人，非常犹豫非常困惑的一件事。

结合目前的房地产市场，以及未来的市场环境来看，我个人建议投资买房，尽量以城市中心优质的二手房为主。

因为，地段价值仍然是影响房价增值空间和流动性最关键的一个因素。

而随着城市化进入中期的尾声，大部分城市的新房都集中在城市的郊区或者远郊区，地段价值相对比较弱。

而二手房的地段价值相对比较高，而且周边的配套成熟，有着良好的增长空间和市场流动性。同时可以即买即租，获得租金收益增加现金流，提高个人和家庭的抗风险能力。

第2个注意问题，留足够的现金流。

投资买房想要获得房价上涨带来的增值收益，就一定要保障房子的安全性，尤其是在持有的期间。

虽然，以往的房价涨幅周期特别明确，三年一小涨五年一大涨，但是未来随着楼市的分化，可能周期会被拉长。

因此，我建议投资买房的朋友留足3~5年的现金流，让自己的房子在持有期间也能够处于安全的状态，避免拆东墙补西墙，给自己的生活和家庭带来更多的压力。

……

是的，投资买房也需要注意特别多的问题。

当然，还有其他的问题需要注意，比如面积大小的控制，个人建议，买入近一年或者半年市场成交量最大的面积段。

因为，成交量的比例也反映了大部分购买者的买房习惯和资金能力，也可以保证我们的房子在未来有更好的人群接受，有更好的变现能力。

三，小结

总的来说，面对未来分化越来越严重的房地产市场，只有优质的城市，优质的区域，优质的房产，才值得我们去投资。

而且在投资的过程当中，我们仍然需要注意特别多的问题，不仅要尽量买入优质的房子，还要留足够的现金流抵抗风险。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场，千万不要受市场情绪影响。

并且，多花一些时间学习房地产知识，了解各个城市的房地产政策以及楼市动态，尤其是一线城市的房价走势和市场变化。

毕竟，一线城市的房价，一直以来都是我国楼市的方向标，可以让我们有一个更好的市场判断和参考标准。

掌握真实的市场动态，可以随时结合自己的实际情况，以及城市的房价走势，来做出买房和卖房的正确决定。

我是 @重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

|，学区

2，具规横商业区街铺面

3，中转枢纽周边

4，城内公园附近

5，危旧及城中村

我主要是从租金投资角度来谈谈我的看法。至于房价升值问题，这个没意义，通货膨胀的发展，房价能降就要发生大事情了。（比如战争）

1、重点初高中附件的小户型。

就是陪读房，特别是在一二线城市，这种房子的租金要比均价租金高，而且客源稳定，有资金的可以进行投资。

陪读家长群

2、商圈及交通站附近。

该附近大小户型均可，主要是出租给附近打工的群体，小户型可精装，适合小白领，大户型适合分割出租，适合对居住环境不高的人群。

城市中的流动人口，对租房的需求量是很大的

对于房子的投资，我个人觉得就这些最稳妥，现在想进行倒卖赚差价，政策都有限制，目前经济形势，建议：房子是用来住的，不是用来炒的。多余资金可以进行稳健的理财产品。

恐怕会事与愿违

针对题主说的都说买房要从投资角度来买，到底什么样的房子才具备投资价值呢？的问题，你可能来晚了，现在在投资房地产怕是有点吃不上热乎的了。

早起的已财务自由

其实房地产投资，最佳时期还是在2000年左右的时候，很多人都没有意识到房地产的价值，那时候投资，虽然确实资金紧张，但是对于现在的结果来看，基本上就是一本万利。只是那时候有这样眼光的人不多，不可否认，有这样眼光的人确实已经实现了财务自由。

现在买房看啥

我觉得现在买房，主要就是看你自己需要的角度去，而不是从投资的角度。因为一旦你从投资的角度去考虑问题，就好像螳螂捕蝉黄雀在后这样的循环。你自己的动机不纯，那么开发商对你的动机也不纯，最后等你们完成交易之后，就会发现，彼此都有着不纯的动机，结果可能就是事与愿违了。

最后总结：

我觉得现在买房除了刚需，不要触碰。毕竟现在房子已经长期横盘，未来还会有下降趋势。国家调子已经定了，“房住不炒”这个核心点已经明确，你觉得你还要投资。除了说明你不了解行情之外，还说明你是不撞南墙不回头啊。

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