房产市场起源(LOFT的起源)

20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。

当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。

作为房产类型，LOFT起源于西方，2000年之后LOFT才开始在国内市场出现。这种建筑风格主要讲求的是高大和开敞的空间，以及开放性和透明性。这种特性对于年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。

房地产营销基础知识

一、住房租赁证券化的起源

证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

二、住房租赁证券化的流程

交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

另外，《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理，提出要营造良好政策环境，培育多元化投资主体，支持开展住房租赁资产证券化。

1、CMBS模式

商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。

这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。

此次CMBS项目的特点主要表现在：

（1）管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。

（2）基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。

（3）与类REITs 对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。

2、租金收益权ABS模式

2017年1月4日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：

（1）转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。

（2）解决专业公寓运营商企业融资的问题。

（3）引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。

（4）以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。

3、公寓型类REITs

REITs是房地产投资信托（Real　East　Investment　Trusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。

2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。

4、租赁消费分期类ABS

2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（下称“自如ABS”）。首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，发行利率5.39%。

租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。

三、住房租赁市场证券化的意义

第一，财务融资，目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。

第二，资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营，还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。

第三，资产证券化，为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。

第四，可以使风险与收益重新划分。

房地产营销基础知识

　房地产营销基础知识，房地产销售是现在发展比较景气的一个行业，所以很多人都去做了地产销售，想要做好销售不是那么的容易，积累一些营销知识也是很重要的，下面我整理了房地产营销基础知识。

　房地产营销基础知识1

　 一、房地产基础专业知识

　1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

　2、房地产的三种存在形态：

　单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

　3、房地产的特征：

　a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

　b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

　c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

　d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

　4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

　5、房屋分类：

　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

　c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

　6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

　7、土地分类：

　a、开发利用：生地和熟地；

　b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

　c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

　a、土地开发；

　b、房屋建设、维修、管理；

　c、土地使用权的有偿划拔、转让；

　d、房屋所有权的买卖、租赁；

　e、房地产抵押贷款；

　f、房地产市场；

　9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　土地使用获得的方式：

　划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　10、房地产市场：

　a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

　地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

　抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

　土地使用权出让年限：

　a、居住用地70年；

　b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

　c、商业、旅游、娱乐用地40年；

　PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

　土地使用年限到期后如何处理：

　a、国家有权无条件的收回该土地；

　b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

　14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

　15、商品房的预售制度：五证二书

　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

　〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

　19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

　26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

　27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

　28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

　29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

　30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。

　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。

　45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

　包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费； F、贷款利息； G、税金；

　 二、建筑基础知识：

　1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

　2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

　3、占地面积：红线范围内的面积。

　4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

　7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

　8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

　9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

　10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

　11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

　12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

　13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

　公式：植被垂直面积/占地面积*100%

　14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

　绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

　15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。

　17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

　18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

　19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

　21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

　22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

　23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

　24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

　25、房屋的`耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

　钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下

　26、土地计量单位：

　1平方公里=100万平方米（km 1公顷=1万平方米（hm

　1公顷=15亩 1亩=667平方米

　27、住宅的楼层划分的规定：

　低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层

　高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上

　房地产营销基础知识2

　 房地产

　是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。(如住宅、大厦、学校)

　 房地产市场

　是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称二手房交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

　 房地产市场细分

　“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

　“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

　“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

　 单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

　A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

　 从房地产用途来区分可以分为以下几点：

　“写字楼” 1、标准写字楼 2、商住写字楼

　“住宅” 1、高层住宅(小高层) 2、多层住宅

　“商铺” 1、临街地铺 2、裙楼商铺

　 什么是房地产产权?

　是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

　 什么是土地使用权?

　土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

　 房地产权登记有何法律效力?

　依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

　 房地产登记发证由哪个部门负责?

　根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

　 《房地产证》有什么作用?

　《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

　 房地产登记的种类有哪些?

　房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

　 哪些房地产合同须办理公证手续?

　按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

　 什么是房地产权初始登记?

　指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

　 土地的使用年期是如何确定的?

　凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

　 什么是期房?

　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证(完成初始登记)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

　 什么是现房?

　现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

　房地产营销基础知识3

　 1、房产行业知识

　首先 房地产销售类属于房产行业，所以你最先要了解的房产，自己可以在网上查查房地产是什么、都包含哪些方面、发展前景怎么样、自己是否能做这个行业等等的相关问题，并且了解例如房地产的定义、房地产的类型、房地产产权、房产证件、房产销售形式等等。

　 2、产品知识

　既然是要销售房产，那么对房产或者是对要卖的产品就要有很深的了解，包括产品的卖点，户型，性能，性价比，优势与其他产品的对比等等，所以你的房产专业水准和专业态度，关系到你后面的成交与否。

　 3、销售技巧知识

　既然是房产销售，那么必然得去推销，光了解产品是不够的，得去卖你的产品。所以你的口才、和销售技巧都是需要锻炼、培训和学习的，俗话说没有卖不出去的东西，只有不会推销的销售。房产也是一样，例如怎么接待客户，接待客户技巧、谈判技巧、介绍技巧等都是必须要提前学习和具备的。

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