治理房产乱象(公摊面积成糊涂账)

随着征收房地产税的话题升温,有关取消公摊面积的舆论再起。公摊面积存在多年,伴生的一系列乱象一直未得到根本解决，特别是关于公共空间的计算，始终是笔糊涂账。如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据,老百姓购买期房很大程度上如同开盲盒,撞运气。

公摊面积背后利益空间巨大,易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用,本应属于业主的收益不知去向;公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。为减少相关社会矛盾发生,当前亟须提高房地产市场透明度,将取消公摊面积纳入规划中,长远筹谋、稳步推进。

购买110平方米的住宅,到交房时却发现套内面积仅有60多平方米,公摊占比近46%。这是近期发生在某东部沿海城市新交付楼盘的真实一幕。尽管有超高层住宅楼部分建筑外墙厚度计入公摊面积的客观因素,但由于购买期房事先并不知情,不少业主看到房屋“庐山真面”后心理落差巨大。毕竟,公摊面积在价格上并未打折扣,动辄每平方米几万元的真金白银,被隔在了房门之外。

通常来说,公摊面积包含电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公摊面积究竟是怎么计算出来的?恐怕绝大多数购房者并不清楚。即便掌握一定专业知识,究竟哪些项目被计算在公摊面积中,其中的比例和系数又是如何确定的,如此种种,想完全搞清楚也并非易事。

围绕公摊面积,还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等,是否被算在了公摊面积中?在一些答案为“是”的小区,出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中,能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费,开发商、物业与业主争论不休了。

公摊面积的存在不是孤立的,它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起,甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时,往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。公摊面积糊里糊涂,却要常年为此埋单,人们觉得不合理也在情理之中。

面对取消公摊面积的呼声,有一种声音认为,取消公摊面积后，开发商势必提高套内单价,房屋总价可能相差无几,只是换汤不换药,故而没有调整的必要。这种说法站不住脚。对于购房者来说,能够住上明明白白的房子,不再为一笔接一笔的糊涂账埋单很重要。这更关乎公平。

应探索用套内面积替代建筑面积计价,将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言,这可以使房地产市场统计更科学,更真实地反映群众现阶段的居住条件,更敏锐地揭示市场行情变化,为房地产税征收创造更有利的条件,为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。

取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更公平透明。

当然,试图一蹴而就取消公摊面积并不现实,毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程，其中还涉及众多既得利益者。因此，需要克服重重阻力,分步骤有序推进,逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫,实现源头治理,加强全流程监管,及时封堵漏洞。

此举既是为营造公平透明的房地产市场环境服务,也是为适应长远改革,接续房地产税、房屋产权到期后的相关政策等未雨绸缪,最终服务于民众的美好生活需要。

11月30日，天津市住房城乡建设委等八部门联合印发通知称，利用3年时间，在天津市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动，打击房地产领域违法违规问题。

此前，11月17日，厦门市11部门联合印发持续整治规范房地产市场秩序工作方案。方案也提出，整治重点涉及房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

事实上，自今年7月23日住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》以来，不少地方纷纷跟进落实。据中房网不完全统计，截至目前，已有天津、厦门、浙江、江西、山西、辽宁、云南、苏州、安徽、山东、海南、广东、河北、福建、黑龙江、新疆等至少20城，发布了整治规范房地产市场秩序行动方案。

一场声势浩大的3年整治行动，正在全国范围内迅速展开。

明确整治行动“线路图”和“时间表”

从各地公布的整治行动方案来看，房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务这4个领域的突出问题将是各地重点整治的方向。

在房地产开发方面，多地提出，将整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题；未按完整居住社区建设标准建设配套设施等。

此外，除上述问题，浙江省还表示，关注房地产开发企业未提前三个月安排并落实债务融资工具到期兑付资金的情况；辽宁省则关注未按期动工开发建设或中止开发建设导致住宅项目用地构成闲置土地；未按合同约定足额缴纳国有建设用地使用权出让价款等情况。

房屋买卖方面，多城将重点整治房地产开发企业未按规定取得《商品房预售许可证》或不符合商品房销售条件擅自销售行为；发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，哄抬房价，炒作“学区房”等扰乱市场秩序的多项内容。

在住房租赁方面，将重点整治住房租赁企业开展业务前未通过监管服务平台推送开业报告，未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管；未按照规定明码标价等。

物业服务方面，重点整治开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业；物业公司未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况相关信息；超出物业服务合同约定或公式收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部位开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等乱象。

整体来看，各地的行动整治方案与7月份住建部等八部门印发的通知中所传达的精神和工作部署方向保持了高度一致，此外，不少城市还结合本地实际因城施策增加了整治内容。

如浙江和黑龙江均在房地产估价方面提出了要求。其中，浙江提出，重点整治涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让房地产估价机构备案证书；以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争等问题。黑龙江表示，重点整治擅自转让委托的估价合同业务、未按规定出具估价报告等问题。

与此同时，各地在整治行动方案中还细化了具体阶段安排。如辽宁提出，集中整治行动自2021年11月开始，持续到2024年12月，将按照制定方案动员部署、企业集中自查自改、检查和整改、长效机制建设4个阶段进行。云南称，用3年左右时间分三步走，整体分为：动员部署和自查自纠阶段、全面整治整改阶段、建立长效机制和实施常态化管理阶段。

而浙江、山东、山西、安徽、新疆等多城还进一步细化了每个阶段的时间安排。以山东为例，2021年10月底前为动员部署和自查自纠阶段，2021年11月—2024年为检查和整改阶段，而建章立制和监管水平提升阶段贯穿全过程。

整治规范行动更加长效化

实际上，对房地产市场进行整治和规范的行动，以往一直都存在。如2018年，住建部等七部门就联合发布通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。而在2019年，住建部等6部门又联合开展了为期半年的住房租赁中介机构乱象专项整治工作，期间北京、杭州、合肥等地也陆续研究出台了相关制度规定。

不过，住建部副部长倪虹指出，虽然往常的整治工作取得了较为明显的效果，但受利益驱使，个别房地产市场主体仍铤而走险扰乱市场秩序，违法违规行为时有发生。而住建部等八部门此次联合印发持续整治规范房地产市场秩序的通知，目的就是希望通过三年时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去的整治更像是暴风雨式的，整治和巡查过去了，可能就会恢复常态。相比之下，本轮整治更显体系化、制度化、长效化。

易居研究院智库研究中心总监严跃进亦表示，从住建部和地方提出的“力争用三年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”这一目标来看，预示着此次整治行动将更具持续性，呈现出更加常态化的特点。此外，配合今年以来多地为实现“三稳”目标而陆续出台的“升级版”调控新政，无疑有利于巩固当前楼市调控所取得的积极效果，并进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

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