曼谷房产坑(泰国曼谷房产市场解析)

曼谷是泰国的首都，近几年来吸引着不少出国人士投资当地的房产。据我了解到，在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通，详细情况我们就一起来了解下吧。

据悉，在竞争压力极大的曼谷公寓市场，单一所有权、以外国人审美为基准建造的公寓类型竟然脱颖而出，表现亮眼。

　即使在曼谷工作的外籍人士数目增长有限，但他们的需求却极大影响了曼谷房产市场。

　在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通。这些外国人中的大部分会选择在曼谷待上两三年，相较于买房更喜欢租房。事实上，这三个区域也是整个曼谷最为繁华的区域，也备受曼谷当地人喜爱。

　对外籍人士来说，最受欢迎的居住方式是：租一套公寓（apartment）或共管公寓（condominium）。

　因为在大多数外国人聚集的地区，很少有独栋别墅或联排别墅出租。而在这些区域内，能与酒店式公寓在各方面一较高下的只有公寓小户型开间和一居室。

　目前在这三个区域内，以外国人喜好为基准建造的公寓约有1.5万套，而它们的入住率已经达到97%。同时这些地方也容纳了大约74，400套共管公寓，而CBRE Research估计，这些公寓中的30%-40%已经被出租。

　选择出租公寓而不是共管公寓的人还有一个原因：他们可以直接去找建筑业主要求修缮房屋，与物业负责人进行直接沟通。

　在一套共管公寓中，个人业主负责单位内部的维护，而大楼的物业经理只负责维护公共区域。这意味着租户很难让个别业主快速修理物品，交流效率极低。

　就算有些公寓已经有20多年的历史，但一般来说，公寓的公共区域和每户装修都得到了很好的维护和翻新，而且比同年龄的许多共管公寓都要好得多。

　世邦研究中心的研究显示，在最受外国人欢迎居住地，在建的单栋建筑中，约有400套公寓单元，但在这些地区有22，200套共管公寓单元，其中63%将是一居室。

　CBRE泰国区咨询服务主管说：“（对出租来说）位置不是成功的唯一关键，单元布局、规格、家具和设施，以及单位大小，都是能影响入住率和租金回报多寡的关键。”

　话虽如此，项目地点的受欢迎程度依然是最重要的部分，无论是对开发商还是这些外籍人士来说。

　特别的是，对开发商和业主们来说，在租房过程中他们还能学习到这些外籍人士租房需求变化，然后在项目翻修和新建楼盘上更多的迎合他们的需求。

　目前来说，租户每月的租房开销变动不大，在不久的将来也不太可能增加。但是，曼谷不断上涨的土地和建筑成本对公寓开发上造成更多挑战。

　开发商可以使公寓面积变得更小，但太小的面积也会丧失对租客的吸引力。关键是如何从最小的尺寸中融合更多功能，将每平方米的租金最大化，以吸引到预算有限的潜在租户。

　例如，装饰和家具必须有品味，必须实用，耐用，易于清洁和维护。

　厨房和浴室是独特的卖点。开放式厨房看起来宽敞明亮，但必须保证烹饪时的油烟被有效革除。浴室是非常私人的，房客们想要一个独立的浴室和浴缸，在主浴室里，看起来和五星级酒店的一样好。

　室外配套也同样重要，许多租户将有家庭，所以不能仅仅有泳池，还得对儿童开放专门的玩乐泳池和游乐园。

　大多数外籍人士都希望住在相同的地区，如果在同一地区选择一套相似的面积和质量的单位，他们会继续选择公寓而不是共管公寓。

　根据CBRE的判断，公寓开发的未来目标还会集中在外籍租户，但开发商需要满足租户的需求，以达到最高的租金和最佳的入住率。

　曼谷房产究竟是“崇洋媚外”，还是迎合市场，对曼谷当地人来说也无需值得深思，毕竟对外籍人士来说“追求舒适生活”的目标和当地人无疑是相同的。无论是公寓地点、配套设施还是室内装潢，更高品质生活方式正是迎合泰国年轻白领们的潮流趋势。

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