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宝哥说

低调、神秘是这位“地产一姐”身上独有的标签

“不签名、不上镜、不接受采访。”

龙湖的创始人吴亚军，被同行比喻为“三不人物”，低调、神秘是这位“地产一姐”身上独有的标签。在业内人士看来，吴亚军同时拥有男人的气魄，以及女人的细腻。

不过，她带领的龙湖近年来却一路高歌猛进，成绩不俗，成为了中国房企里独特的存在 ——自去年国家出台“三道红线”以来，诸多房地产公司压力倍增，甚至富力、绿地、融创等都相继陷入困局。

但是，龙湖却近乎完美地避开了三道红线关卡，这不禁引发人们深思：

龙湖为什么能？

某种程度上说，一家民营企业呈现出的状态，很大程度等同于创始人的气质。

要探究龙湖崛起、激荡、破局、再到逆势而上的真正秘密，就离不开吴亚军这传奇的“三不”人生。

01

江湖流传，从未消散

即使低调，可吴亚军“地产一姐”的名号早已传遍江湖。

今年2021年度中国杰出商界女性榜单中，龙湖集团董事会主席吴亚军位列第三。而恒力石化董事长范红卫以及格力集团董事长董明珠，两位女中豪杰则沦为陪衬。

时间往前，吴亚军早在2019年就以660亿财富成为全球白手起家女首富。

虽然，财富不该是衡量价值的唯一标准 ，不过，一位女性能在险诈、凶猛、危机重重，且多以男性为创始人和领导层的地产江湖脱颖而出，得到业界钦佩，实属不易。

作为龙湖集团董事长，吴亚军不仅做到，且做得很好。如今，在其正确带领下的龙湖走出重庆，迈向全国，一举成为中国地产行业Top10里的明星企业。

原因何在？

视房产为艺术品的绿城老板宋卫平，对龙湖和吴亚军十分欣赏： “在中国，最多有一家半家的房地产公司在品质方面比我们做得更好，龙湖算一个。吴亚军有着男人般的气魄和女人的细腻柔情。我毫不犹豫地把所有赞美的话都送给她。”

他曾坦言，龙湖是绿城唯一的竞争对手。甚至，有次观摩龙湖重庆的项目后，宋卫平立马派绿城其他高管坐飞机去重庆学习，连飞机票都花了60多万元。

不过，吴亚军更有着强大的经历和资源优势——回顾吴亚军的履历，人们可以清楚地看到入局地产这些年来，凭着对中国政策经济形势研究、以及地产行业走向精准把握，外加重庆相关动向的了解，都给予了她强大的助力。

最重要的是，也是在这段时间内吴亚军同步积累了丰富的政商关系人脉，一举为她进入地产行业奠定了基础。

02

豪爽重庆女侠，却以细节取胜

吴亚军出生于普通县城，父亲是供销社职员，母亲是裁缝。

吴亚军从小学习成绩优异，后来考上了国内著名的985高校西北工业大学。此时，吴亚军的“独特”就开始显现：不按常理出牌的吴亚军选择了理工科专业，进入航海学院鱼雷动力装置专业就读。

大学期间，吴亚军喜欢上篮球，凭着不服输的倔强劲，进了学校校队，还成为国家三级运动员。彼时，吴亚军立志以居里夫人为榜样，要在科学研究领域做出一番成就，为祖国发光发热。

毕业后，吴亚军20岁进仪表厂做技术员。时间不长，她主动跳出“铁饭碗”，真正开启了自己的传奇人生。

在众多讲述中，创业做龙湖源于吴亚军一次糟心购房体验，随后，吴亚军打定主意，开始做品质楼盘。

在相关报道中，入局房地产初期吴亚军的细心和耐心，延续到了每一个细节 ——1997年，吴亚军将龙湖花园南苑做成了精品，独具创意的楼盘成为了抢手货，甚至众多市民通宵排队购房。

重品质、重客户体验，口碑颇佳——至此，吴亚军带领的龙湖园林景观和物业服务在全国地产市场迅速破局，一度引来众多领导到重庆视察。

吴亚军对细节的把控和重视，在地产界有着一件广为流传的故事：

深圳万科高层林少洲，在参观龙湖地产的样板房时，脱下皮鞋就换上了拖鞋进屋。出门时，他竟然发现皮鞋被调整了个方向，整齐摆放在门口。

林少洲不禁发出感叹：龙湖这家企业很可怕！

这些年来，龙湖的稳步发展和高质量出品，与吴亚军的细节制胜有很大关系。

在龙湖文化中，最突出的就是吴亚军对各种细节的极致要求，而且，吴亚军也是那个能年复一年日复一日去践行细节的人。

大到公司发展规划、战略调整，小到招待客户、吃饭报销等，龙湖都有着相关细致的规则要求。就连龙湖新项目需要考察，吴亚军都会先去实地考察。

“老板像皇帝，内部有级别，公司很难做好服务。”面对地产行业里那些不成文的陋习，龙湖也做出了大胆改变，构建了属于自己的一套高效指挥系统。

这套指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板，直接赋能给前线。

甚至，当遇到问题时，前线直接呼叫，后台马上支持，只有全员做到这些细节化的东西，才能让龙湖的管理具备稳健性和高效性。

有趣的是，龙湖所有高层都没有助理和秘书，包括董事长吴亚军自己——订机票、住酒店，都需要自己动手。

在龙湖，保洁员和CEO一样有尊严 。

03

“三不人物”，低调从头到尾

“我只是一个做事的人”。

吴亚军常被业界评为最低调的地产实干家，以及最能进退帷幄的“地产巾帼”。面对外界赞誉，吴亚军的回应时刻保持着谦虚。

她被同行比喻为“三不人物”——不签名、不上镜、不接受采访。

吴亚军在朋友圈昵称为阿袪，字符“祛”来自《广韵》：“祛者，去也”。或许， 吴亚军正是以这个方式警醒自己，主动瓦解祛魅，拒绝高调和张扬，保持敬畏与谦虚。

实际上，“地产一姐”吴亚军能够在地产江湖打下属于自己的一片江山，除了她对房地产行业的深刻洞察力之外，也和她身上“低调从头到尾”的个人特质有很大关系。在众多品牌喜欢高调塑造自己的业界标签人设时，吴亚军却习惯以低姿态示人。

宋卫平曾评价吴亚军八个字：“大勇若怯，大智若愚”。

2012年，绿城房产遭遇资金链断裂，宋卫平希望吴亚军接盘。但吴亚军却回了句“我的胃口没有这么大，恐怕吃不下。”

彼时，正值房企并购潮，大量的房企交易与合并案例不断发生，如果吴亚军低价买入绿城，再高价转手，说不定短期就可赚上数十亿元。

对此，龙湖集团的员工们表示不解，但是吴亚军有着自己的判断。

她没有选择侵略性入股，而是选择在这个波浪起伏的地产洪流外，靠自己主动的力量去修正龙湖行进的方向、速度和力度。

正因如此，龙湖在行业内一直都算得上稳健派，持续增长是这家企业的标签。不过，这或许出于吴亚军关于长期主义的考量。

此前，当投资者问吴亚军：龙湖未来会变得更大或更强吗？

她的回答颇有深意——“先做长，再做强，而做大是自然而然的结果。”

04

称员工“兄弟”，但却拒绝家文化

吴亚军平时为人谦和，强调刻意消除上司与下属的差别，甚至允许员工直呼自己名字。她自己不“端架子”，个人办公室只有十几平方米，配备设施也非常普通。

去到一线公司考察，她对高层管理、中层员工，还有园林工人、市场销售人员，都以“兄弟”相称。正因如此，龙湖内部氛围相对开放，甚至内部论坛上员工也可大胆匿名发表言论。

通常的公司大多都崇尚“家文化”，但是龙湖“坚决拒绝家文化”。

对此，吴亚军说到：龙湖反对‘家’文化！我们讲‘初心’、讲价值观，但也讲结果导向，也讲KPI，也讲交付，也讲淘汰！

龙湖的企业文化的鲜明个性，简单而直接，讲究做事实、拒绝画饼，在其位谋其政、强调工作与收获对等，也正符合当下年轻人的价值感，受到很多年轻人的青睐。

“善待你一生”落实到每一个细节，不断付诸行动，不喊口号，已经成为龙湖和吴亚军的鲜明标签。

05

豁达吴亚军

身为女强人，吴亚军的感情问题也常为大家所议论。

吴亚军与丈夫蔡奎曾经相识于微末，一路互相扶持，共同拼搏才有了龙湖如今的成功。

蔡奎毕业于中国南京航空航天大学，最开始从事电脑方面的生意。当时的蔡奎，一方面考虑到房地产生意前景无限，另一方面，也想帮妻子分担压力，所以蔡奎放弃了自己的事业，转而投身到龙湖地产。

不过遗憾的是，由于两人都忙于工作，在感情上却逐渐疏离，蔡奎开始移情别恋。

携手走向成功的恩爱夫妻在商业界有很多，但是，最终因财产而闹得对簿公堂的例子也不少。

豁达如吴亚军，经过深思熟虑和冷静后，终决定和丈夫和平分手。分开时，蔡奎将自己的股份交给妻子代管，吴亚军还是给予了蔡奎200亿。

或许，豁达的放下才是真正的智慧。

离婚后的吴亚军，把自己全部的精力都放在了龙湖上。 在她看来，龙湖的未来更多的是一种责任，一种使命。

或许，这就是龙湖能一直在房地产界有一席之地，被人们津津乐道称赞的原因。

一家企业呈现出的状态，很大程度等同于创始人的气质。

拥有着有一位如此饱富魅力的“传奇女侠”，龙湖的激荡岁月从不曾停止。

#龙湖地产# #

房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，自然吃这碗饭的人也最多，专家、权威、学者、行家里手，众说纷纭。

近日，安邦咨询创始合伙人、首席研究员陈功的一篇万字雄文，对房价背后的逻辑，之于中国老百姓(57.400,0.50,0.88%)的命运做出了深入分析，发人深省！

“谈房价”的学术套路

过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。

“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。

房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。

不知道有人去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？

有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？

到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。

北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个？上世纪80年代，你炫富试试？一套房子说是70年产权，相当于30年时间的两倍多，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。

现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？

去年的房价调控

去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。

引人瞩目的是北京，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。

接着还有，天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日，已经有15?20个城市推出房价限制措施。

实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料，这样下去还得了，这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单。

我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则出台时间，拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现。在此之前，还有很多的政策信号释放，文件出了不少，但根本不管用，没人当真，反对的倒是不少。

因为几乎所有人，嘴上不讲，心里也是这样想的。正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。

如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法，甚至到了2014年，中央已经有压力了，但各部和各地政府还是认为未来20年城市化是主要方向。

这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。腾笼换鸟，笼子腾空了很容易，鸟没有进来怎么办？正好搞房地产。

在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说，国家下一步，要走什么道路的问题。毕竟政策是在5、6年后才有反应，才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。

现在，如果要估计官方的思路是，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了。从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”，只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了。

1X

城市化理应稳字当先

城市化好不好？

这根本就不是一个好不好的问题，这是规律，这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，中外皆然，有没有经济学家都一样的。

所以，关键是钱，关键是资本！从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。

总的来看，城市化是好事，中国的政策大原则，放在这上面，没有任何错误，关键在于控制。我总是说，宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，利率一次只调一点点，大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头，不搞就停车。

1．速度问题

（以上回答发布于2017-11-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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