房产企业座谈(为什么说房地产行业本质上就是金融业)

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。

谋划“联姻”金融的房企不在小数，但是建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？

地产基金的诱惑

“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”

但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远达不到5%投入分享40%收益的红利。

“房地产到最后本质是金融问题，但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。

其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。

事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

2013年，越秀地产（0123.HK）与基金的合作，让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但是都有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。

比如2013年9月，越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目，其中越秀地产出资7.2亿元，占该地块8%的股权，剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法，所有与基金合作的项目，将于一至两年内回购股权，精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露，去年与基金合作的其他三个项目，给予基金回报的上限在11%至12%之间。

地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期，以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示，“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”

国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间，用以说服投资者；而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下，房企与国内基金的合作普遍带有额外条款，如，约定股权赎回的时间，回购的金额等等。

央行网站8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

来源：央行网站

形成重点房地产企业

资金监测和融资管理规则

此前市场关于房地产企业融资政策或收紧的讨论不断，此次会议明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此前多位业内专家及券商分析师就已表示，从楼市和土地市场的近期表现看，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。

从房地产金融审慎管理制度的角度看，央行、住建部会同相关部门形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也可以理解为是房地产金融审慎管理制度的一部分。

2020年第二季度中国货币政策执行报告指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

适度调整融资政策

有助于抑制房企激进扩张

专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累。而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。

事实上，此前已有多个地区收紧房地产调控，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头。同时，土地市场持续活跃。一方面说明房企目前资金面并不紧张，另外一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。

部分房企债务融资将受影响

多位专家表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，部分房企债务融资料受到一定影响。

国盛证券首席固收分析师杨业伟认为，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行了处罚。

银保监会近期也多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

国金证券分析师表示，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部现金流及经营决策，促使房企加快现金回款，降低杠杆，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。

来源：国金证券

中证鹏元评级研究发展部史晓姗表示，地产企业行业特性决定了其依靠负债经营的特征，重点是进行合理的负债管理。在企业遇到负面冲击时，需要重点衡量短期偿债能力。

中国指数研究院专家称，房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。

来源：中国证券报

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