柯谈房产(柯谈地产观靠谱吗)

柯谈地产观靠谱。柯谈对房产的研究有着独特的远见和观点，也让大家在买房之路中学到很多的知识，少走弯路。柯谈是一位优质房产领域创作者，经常在网站发布房产政策解读，买卖经验交流，人生感悟；所见所闻。投资有风险，请谨慎决策。

文/综合自柯谈

买房时，除了确定产权问题外，影响居住功能的因素也值得购房者注意，这十一个雷区，是购房者一定要小心的。

一、新装修无人居住的房子

这里指的是新装修后无人居住的二手房，不包括一手房。有些朋友买房子，为了省去装修的麻烦，首选装修好、保养好的房子，这个无可厚非。

但是要千万小心那种刚刚装修一新，但是房东却没有入住的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”。也就是原先曾是不堪入目的凤姐房，通过简装变成冰冰房，然后再高价出售，房价增值部分远远高于装修标准。

更为关键的是，装修的所有材料都是最差，最不环保的东西，水电煤暖等隐蔽工程更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉，还可以赚取几倍于装修费的利润。这种房子，你买来敢住吗，还是买来再砸掉重装呢？

建议：对于房东自己居住过的新装修房，可以放心购买，而从未入住的新装修房，一定要谨慎。毕竟，装修前打算自住，装完又想卖掉的房东太少了。

二、紧临棚户区或者待拆地块的房子

不论一手房还是二手房，大家买房时应该有过这样的体验，就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时，就要小心了，因为这里迟早会有新建的建筑拔地而起，如果你计划买的房子紧靠这个地块，那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实，很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则：北侧的房子先开盘先卖，因为南侧的房子建成后，北侧房子就很难出手了。

建议：如果发现这种情况，务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到，或者还没有规划，那么最好别买。否则，将来自己住的不舒服，而且还不好转手。

三、有家庭矛盾的房子

夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残，只要这些情节和你买的房子有关联，你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾，最后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白，也会在交易过程中出现波折和坎坷，我看到听到这样的例子太多了。

建议：看房时和房东好好聊聊，让中介打听下房东的卖房原因，能去邻居居委处讨教下更保险。

四、凶宅

曾经在房内有过非自然死亡的房子称之为凶宅。这种新闻官司不绝于耳。也根本与自住和投资无关，总之，买到就算你倒霉。发生在自己的房子里，也别故意隐瞒卖给别人，否则即使闹到法院，你也必输。

建议：避免买到凶宅只有一个方法：和邻居保安打听房子的过往情况。虽然，现在邻居间交情很淡，但是如果是凶宅，绝对是无人不知无人不晓的，只是人家是否愿意主动告诉你而已。

五、靠近高架的房子

靠近高架和地铁轻轨的房子，优点是视野好、采光好，一览众山小的感觉。但是，最大的问题就是噪音。地铁轻轨还有运营时间，一般为6点～23点，晚上睡觉能逃过一劫。如果是高架，则噪音是24小时不间断的，而且声音是向上传播的，长期忍受那种嗡嗡嗡的低频声音，对健康和情绪很不利。尤其下雨天，车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。

建议：别听中介瞎忽悠，装中空隔音窗也无济于事，所以最好别买。要买也要砍到最低价，因为，你卖出的那天，一样会有人来砍价。

六、靠近变电站的房子

相信大多数朋友都知道，房子靠近变电站不好，但是很少有人说的清楚原因。我曾经的工作就于此相关，多次参与说服小区居民变电站不会影响身体健康。但事实上，电力公司的领导员工却从不会买这样的房子。通常情况下，房龄较新的小区内的电站是10kV配电站，为小区住户供电所用，没有辐射影响。但是，商住混合型小区或者旧小区内，可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站，这种变电站会有一定辐射，因此，环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足，但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求，政府和电力公司同样会拿出没有辐射的报告忽悠百姓。另外还有一种是高压走廊，就是非常高大的电力支架和高压架空线，通常为110kV和220kV，没有辐射影响，但是影响景观。

建议：不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站，所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康问题了，而是影响到你房子的价值和变现。退一万步讲，即使你打折买到这样的房子，将来出手也是问题，这个便宜捡不得。

七、紧靠地铁线路的房子

很多楼盘都在卖力宣传地铁沿线、地铁零距离。殊不知，零距离只是看上去美好罢了，因为紧靠地铁线路的房子，在地铁开过的时候可能会有震动。这种房子通常是沿马路的，道路下刚好有地铁隧道经过，不论新旧、不论高低，只要频率接近，就会产生共振。我朋友的邻居家就有此问题，而且是10年房龄的次新电梯高层住宅，一杯水放在桌子上，地铁开过时，水面就会颤抖，睡觉时也会有“轰隆轰隆”感觉。当然不会影响房屋质量安全，但是，没人愿意一辈子住在这样的房子里。

建议：这种房子中介和上家是绝对不会告诉你的。如果恰巧你也不懂，那只能哑巴吃黄连了。看房时，带瓶矿泉水是不错的选择，再和邻居打听下更保险。

八、冬天日照差的房子

众所周知，我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射，冬天倾斜照射。而且，冬至那一天是太阳倾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。简言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，买房时要注意了。对于前方有高楼的房子，最好的选房季节是冬天，而不是夏天。

建议：当然，买房不可能完全按照季节来选房，毕竟房价不等人啊。但是，买到一套夏天晒死，冬天冷死的房子，怪不得别人，只能怪自己了。

九、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子

垃圾焚烧会产生二噁英，垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。上海江桥和浦东御桥垃圾焚烧厂周边有大量的居民区，房价上不去就是这个原因。上海静安昌化路海防路的垃圾中转站周边方圆500米半径夏天都不能开窗。

建议:买房子是脑力活，也是体力活。在小区周围多走走，多看看，多问问，绝对有好处。

十、临近不吉利楼堂会馆的房子

通常认为，临近法院、公安、消防、政府不好，其实还是可以接受的。但是，如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱就绝对不能容忍了。上海普陀有个玉佛城小区非常有名，因为它靠近玉佛寺，经常莫名其妙的出现意外死亡事件。这里房子的买卖基本常年是零成交。

建议：大陆毕竟不是香港，香港人对火葬场、棺材铺周围的房子趋之若鹜，并不代表大陆人就好这口。不要贪便宜，不要相信任何人，眼见为实，耳听为虚。

十一、顶层的房子

顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题，大家都知道。在上海，还有一种平改坡的老公房，可以解决漏雨的问题，但是隔热效果不是很好。除非是顶层复式价格较贵，其它顶层一定是最便宜的就是这个道理。

建议：有钱就买顶层复式。除此之外，顶楼除了便宜外，没有其它好处。

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