幻想乡房产(济南小产权房为什么办不了房产证)

这不奇怪啊。在全国范围内，小产权房都是无法办理普通意义上的房产证的。相比于“大产权房”，小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，可以在集体内部转让，但是没有办法办理产权证。而且现在有些小产权房，是在城市郊区违法建设出售的房屋，因为自身属性问题，是不能在公开市场上买卖的。

假如小产权房能够像正常商品房一样随意买卖，那么房地产市场的秩序就乱了。而且小产权房只是一种约定俗称的说法，并非法律概念，之所以近些年来在有些地方比较火，正是因为一些开发商或者本村人员为了赚钱置法律于不顾，低价宣传诱人购买。在宣传中，他们往往打着“可以办证”等口号，或者吹嘘国家政策会放开等，其实这些都是不可信的。

因为价格比商品房低很多，一些市民听信起宣传，购买了小产权房，其实最终受伤害的也是自己。首先小产权房无法办理正常的房产手续，也就不能正常买卖，其次，以后落户孩子上学都可能因为小产权房收到影响，得不偿失。更重要的是，目前一些地方也在整治违法乱建的小产权房，一些小产权房因为缺乏规划审批手续，还面临被强制拆除的风险。其实在全国很多地方都有小产权房被依法拆除的例子，所以购买房屋时，一定不能听信一些售房者的忽悠，一定要核查清楚房屋的属性，不能因为便宜就是去理性，最后赔了钱还没了房。

全中国的小产权房都办不了房产证，又不是单单济南办不了房产证。

我国的土地分为国有土地和集体土地，所谓的小产权房就是在集体土地上盖的房子，因为国家当时没有进行规划和监管，所以小产权房办不了房产证。但小产权房已经在中国形成了一个 社会 现象，尾大不掉，国家暂时也处理不了，如果只是居住，我觉得大小产权差别不大，很多小产权房也是正规设计院设计的，质量也不错，也很漂亮，但涉及到买卖和拆迁的话就和有房产证的房子有差别。

国家政策，法律，法规对集体土地上的房屋转移，作出了严格限制农民的住宅，不得向城市居民出售，有关部门不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅，发放土地使用证和购买的住宅发放土地使用证和房产证，房管部门严格按照国家的有关政策。除村民之间正常交易外，停止了集体土地上的各类房产交易，对集体土地上的房屋买房人不属于房屋所在地，农村集体经济组织成员的，房屋登记机构不予受理，因此无法办理房产证。

小产权房作为一个约定俗称，不是法律概念。

因为小产权房是集体组织在集体土地上建设的房产，在土地使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证。

同时，为保护房地产市场的 健康 发展，国家颁布了小产权房禁止入市的相关政策，所以这不是只有你济南是这样的，全国都是这样的。

济南小产权房为什么办不了房产证?

因为政府规定小产权（使用权）是不能办不动产权证的，而且是禁止在市场上交易的。

商品房和小产权（使用权）的区别是国家没有备案的，不受法律保护的。

其实很多人都想知道关于小产权房能不能转正的问题，快来看看这4个最新政策吧。首先我们要明白什么是小产权房：

小产权，它并不是真正法律意义上的产权房，只是我们将 没有产权的房子统称为“小产权”。

小产权房是一些农村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建设在农村集体土地上的房屋，或是由村民自行组织建造的“商品房”。

目前的小产权房有两种：

（1）一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;

（2）另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

与大产权房最大的区别是，小产权房并没有给国家交 土地出让金 ， 盖房子成本最大的一笔开销，我们太原很多好地段光楼面价就8-9千了，还不加盖房子的成本小产权房之所以便宜就是因为节约了这一笔钱。

而且小产权也没有大规模的开发商，一般小产权房都是个人开发的，最多见的就是村里面的有钱人，自己开发。

由于没有交土地出让金，所以小产权房的价格要比大产权房低很多，很多地区甚至只需要大产权的的1／5， 也 正是因为这个原因，在如今高房价的今天，很多人买不起房子但是为了有住的地方，最终选择了小产权房。

比如我们山西太原，现在同一个区域，紧挨着的两个楼盘，一个是大产权房销售价格 13000左右 ，另一个是小产权房 5000左右 ，你看看买一套大产权的首付款差不多就能全款买一套小产权了，而且大产权每个月还需要还房贷。

每个人心中都有自己的一笔帐，手里钱不多的人，觉得便宜而选择小产权的大有人在。

小产权房也叫做没产权房，也就是说没有房产证的房子。

由于小产权房是在农村集体土地建房，没有给国家交土地出让金，所以不能获得国家直接颁发的产权证。

首先我们要明白“小产权房”不是法律概念，是人们在 社会 实践中形成的一种约定俗成的称谓。 该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

大产权房客户购买后是需要去房管局备案网签，而小产权房销售时只是双方的书面合同，根本 没有资格网签 。

前不久，国土资源部还召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作， 并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。

目前很多城市在查小产权房

简单来说就是：小产权房没有给国家交土地出让金就盖房子了，属于违规建设，既然是违规建设那自然就不可能给办房产证。

备注：当然也有极个别的小区后续补交了土地出让金的话，能办下来房产证，我们太原长风街的丽华苑就是典型的例子。

高房价的今天，小产权房最大的优势就是便宜，人们购买小产权房主要有以下几点：

（1）房价太高：

我国许多大中城市的高房价是造成小产权房的重要原因之一。

目前很多城市的房价都远远超出了当地一般就业人员的收入水平。 比如一线城市北上广深 ，一平米好几万，甚至十几万一平，普通人一个月工资也就是1-2 万，还是更低的几千块钱的工资，在这里要买房那 靠自己的工资恐怕等70-80也买不起。

就拿我们太原来说：普通人一个月平均工资4-5千，大产权大部分房价都在1万左右，甚至好地段的更高。 我曾经问过一个跑专车的司机，每天从早晨7点就开始跑，到晚上11点左右，一个月净利润才5000左右。那他要买一套房子， 靠自己的工资，在房价不涨的情况下也需要6-7 年才能付的起首付。

那些在电子厂工作的一个月也就是3-4千的收入，你想想这群人看到1万多的房子和4-5千的房子，肯定是会选择便宜的。

我身边就有好几个亲戚，宁愿借钱一次性买小产权房，也不买大产权房，他们觉得不仅房价贵，而且还需要做30年的房奴，压力太大，想都不敢想。

（2）被售楼员骗的买了：

很多小产权房在销售时会给人留一种念想，说什么自己是棚户区改造，或者是城中村改造项目，目前只有集体土地的批文，五证后续能下来等等说辞。

我之前找不到工作时在卖小产权房的售楼部呆了一星期，去了经理培训我们时就不让我们承认这是小产权房，给了我们一份客户问答的资料，上面把如何给客户解释没有证件的问题。

反正就是给人们营造一种以后能办下来大红本的想法，因为之前确实有过这种例子，所以很多人除了因为便宜，还对能办产权有幻想。

对于那些不懂的小白来说，真的很容易就相信了。但其实能办下房产证吗？根本不可能。

后来我接受不了他们那种做法，就不干了，我觉得明明是小产权房还非要告客户大产权，你就算要卖，也应该明确告诉客户是小产权，人家愿意买就买，不愿意买也不能欺骗啊，反正我是接受不了，这种原则上的欺骗客户。

做销售也不能什么钱都赚，规划什么的你夸大一点没有关系，但是能不能办证这些硬性问题我认为坚决不能欺骗客户。

现在很多售楼部的置业顾问卖小产权房时都用化名，名片上的名字都是自己起的，房子一销售完，马上把电话号码换点，因为他们自己也怕后续出了问题麻烦。

当然也有的客户心里清楚这就是小产权房，但是他们就是为了图便宜，就是为了能有个住的地方，所以也不讲究什么产权。

首先咱看看关于小产权房的最新政策：

（1）在建及在售小产权房必须全部停建和停售;

（2）将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;

（3）责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

（4）小产权房拥有者只有使用权，不能做贷款，不能转让，更不能享受国家大产权房子的待遇。

由于小产权房是违法建筑，不受国家保护，一旦购房人和开发商出现了纷争，购房人也 无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失 ，而且小产权房放的质量也相对的无法得到保障，所以我是不建议大家购买小产权房的。

尤其是买小产权期房的朋友一定要考虑清楚， 现在国家严查小产权房让全部停建和停售，你买期房一旦 停工 ，不知道猴年马月才能住上。

其次如果这片土地国家如果要进行整改、拆除的话， 那么购房人就会陷入已交钱却 无法得到房屋的境地 ；同时由于乡产权房没有合法的产权，购房者也 无法得到相应的拆迁补偿。

还有 一旦开发商资金出现了问题 ，那么这个项目就可能成为了 烂尾工程 ，这对购房者来说本身就是穷人买不起房子才选择小产权房，现在开发商跑了，成了烂尾楼， 钱也白花了，房子也住不上 。

（1）无法进行银行贷款和抵押贷款

大产权房是可以首付做贷款 ， 小产权房你只能全款购买 ，而且当你急需用钱时可以抵押贷款，而小产权银行是不给予贷款的。

（2）后续出售非常困难

对于买小产权房自住的人来说，购买小产权房确实价格便宜很多，而且全国小产权房那么多，要拆也不可能唯独拆我买的这，（很多人就是抱了这样的心思）但是你要明白，如果想要 再次出售的话，就比较困难了。

因为小产权房没有房产证而无法完成产权过户， 中介店都不帮忙代理出售 ，而大产权房你需要出售时挂中介店了，所有中介都在帮你销售，根本不用愁。

而小产权房你只能自己联系客户，包括你自己要在网站上发布出售房子的信息，都需要房产证才可以，所以小产权房 只能靠自己出售 ，这个时间上就比较长，三五年也卖不出去。

（3）会出现各种变故

小产权房屋是出售人和买受人 相互白纸黑字签的一个合同， 或者是找个中间人，白纸上约定的交易。

比如我表姐家之前就是买的小产权房， 当时花了20万，结果买下不到半年时间那块要拆迁，人家给补偿70万。 结果之前那个卖家反悔了，回来要房子说自己不卖了。

表姐去告也没用，后来只能认栽了。

而且很多 一房多卖 的都是小产权房被骗的，因为不需要去房管局过户，只是双方写的协议，完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，这样你不是存在被骗的风险？

（4）不能落户

如果你买房子是是为了解决户口问题，那就千万不要购买小产权房了， 因为小产权房是无法办理迁入户口的，有些学区房孩子上学时还需要看房产证， 所以这也是一大弊端。

最后简单跟您说句：大哥小产权就是小产权，怎么可能办的了房产证？如果小产权都能办大红本，那谁还愿意花高价钱去买大产权？个别例外的也是需要补交土地出让金以后才可以办房产证。

不明白问这个问题什么意思，答案显而易见，不合法，当然办不了证。

办证不办证无所谓，符合房住不炒，炒房不住，自住不卖，拆迁和旁边有证一个价。

小产权，就是在集体土地上盖的房子。国家不允许买卖。只有集体土地所有人才能买卖。就是说，这个地是这20个人的，买卖只能在这20个人之间进行。所以没有房产证。

个人房屋怎么转让?

在房屋的相关问题上，不只是有买房和卖房这两种问题，当因为一定的需求，我们需要进行房屋赠与时，就被称之为个人房产转让。怎么样进行个人房产转让，对于很多的人们来说的话，相对来说都是比较的陌生的。那么，本文就让我们来讨论一下有关个人房产转让的相关问题。

个人房产转让需要什么手续？

房产赠与应首先到公证处办理房产赠与公证手续，请向公证处的咨询如何办理及费用的标准（不同的地方公证处收费不同，一般的10万以下按300元收）。之后，到房产的交易办理房产的赠与登记手续，办事程序和收费标准为：　

（一）房产赠与需提交的资料

房屋权证书；　赠与人和受赠人身份证及复印件；若受赠人为未成年人，需提交监护人身份证及复印件；房屋权登记申请书（收件窗口领取）。

注：若房改房或经济适用住房赠与还需提交房改售房价格审查书、《已购公有住房上市交易申请审批表》（收件窗口领取），赠与人及共有人身份证及复印件、共有人委托书；同住成年人同意上市书面意见。

若有共有权人的，需提交共有权人书面证明及共有权证书。　

若当事人不能亲自办理，需提交委托书及受委托人身份证原件及复印件。　

办事程序流程示意图：收件窗口领表——收件窗口交件——契税、收费窗口交税费——发证窗口领证　

领取房产证需携带证件　

已交税费的；受赠人身份证；收件清单。　

个人房产转让需要交纳的费用有哪些？

个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20％。

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