余成房产(房产余值代表什么)

"房产计税余值"是房产税计税要素，指自有房产按房产原价减去一个固定的扣除比例，作为计税依据，税率是1.2%。

扣除比例在大多数省市都是30%，就是按照房屋价格×70%得到房产计税余值，再x1.2%按年征收房产税。

相对应的是另一计税要素是"租金收入"，指出租房产的按租金收入的12%计算税额。

（以上税率为2011年最新调整） 一、房产税的计缴方式房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

（一）按照税法规定1、对纳税人经营自用的应税房产实行从价计征，将房产原值一次性减除10%～30%后的余值按照1.2%的年税率计算缴纳房产税。

2、对将房产出租的实行从租计征，即以房产租金收入为房产税的计税依据按照12%税率计算缴纳房产税。

3、对于个人出租住房，按4%税率征收。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。

A公司原有的房产和新建及外购的房产均为自用，显然应按照房产余值从价计征；对于融资租入的房产，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（二）计算方法1、从价计征房产税（1）从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。

房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

（2）房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。

2、从租计征房产税（1）从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。

（2）房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。

（3）.对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。

二、界定房产的计税余值，是指房产原值一次性减除10%～30%后的余值，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。

根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》规定，A公司减除的比例为30%。

因此，A公司计算缴纳房产税的关键是准确确定公司原有和新增房产的原值。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

由此可见，对于房产原价的确定，财税〔2008〕152号文件虽然强调纳税人要“根据国家有关会计制度规定进行核算”，但并没有统一规定是哪一种会计制度。

换言之，在确定房产计税余值时，纳税人根据企业会计准则或者企业会计制度规定核算的房屋原价，都得到税法的承认。

财政部、国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税

121号）文中第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

但对地价问题并未明确。

同时，适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的将地价计入房产原值，有的则不计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。

为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。

这样“房地一致”的原则，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地。

考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况给予了一定照顾：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”这条比较人性化，是优惠政策。

容积率是反映土地使用强度的指标。

容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。

三、确定按照企业会计制度的规定，土地使用权是计入房产原值的。

例如《企业会计制度》第四十七条明文规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目之前，作为无形资产核算，企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

在2010年之前执行企业会计制度，在计算房产税时房产的原价是包含土地使用权价值的。

根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

显然，按照企业会计准则的规定，原则上是将建筑物和土地使用权分别单独核算的，房产原值通常不包括土地使用权的价值。

建造的仓库和购进的写字楼，应将土地使用权单独作为无形资产核算，不需要计入房产原值计算缴纳房产税。

四、其他全国范围内征收房产税的条例还没有实施，只针对部分城市采取差别式征收，具体到某一个城市都是不一样的，以上海为例，外地人员一般购房都需要缴纳房产税，只有部分拥有居住证的购房人不需要缴纳，其余大都要缴纳一定的房产税。

中国苏州贝氏昌盛17代，上海千套房产，如今怎样了？

穿过宜昌夷陵长江大桥，距离长江南岸不远，是一座名叫“江南星城”的居民住宅小区。

11月28日上午，刘爽（化名）骑电动车来到“江南星城”，需要在大门登记进入。按道理上讲，她是这个小区的新业主，但出入却要颇费周折。

让她如此一度“难堪”的是，其购买的是一套点军区政府团购房。刘爽是宜昌另一区县的单位职工，该团购房指标是从点军区一机关职工手中购买，双方转让、购买指标价格8万元。

“本来想借机会低价买套房子自住，谁能想到出了这烂摊子事。”刘爽感叹。作为当地政府的一个项目，已经延期交房一年半多。

湖北宇星置业发展有限公司（以下简称“湖北宇星置业”）提供的资料显示，点军区政府在“江南星城”有950套团购房，每平方米均价3500元，截至目前，有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。

调查获悉，转让、购买团购房指标，仅仅是点军区政府“江南星城”团购房当前处境的一个缩影。

“叫卖”团购房指标

“江南星城”地处宜昌市点军区五龙一路，长江南岸，共20栋高层住宅楼、5栋商业配套楼。

当地人介绍，该楼盘在开盘初期是一个“明星楼盘”，其另一个特殊之处，是点军区政府的团购房所在楼盘。

“争取到了一套122平方米左右的房产。”刘爽称。2014年5月，她通过个人关系购买到了一个点军区团购房指标。

湖北宇星置业提供的资料显示，点军区政府在“江南星城”有950套团购房，每平方米均价3500元，截至目前，有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。湖北宇星置业为“江南星城”项目开发商。今年11月28日，该公司执行总经理余成竹介绍，转让团购房指标中还涉及166余平方米的大房子指标。

工商登记资料显示，湖北宇星置业成立于2009年，注册资本5060万元。 “江南星城”销售人员曾公开介绍，团购房指标当时转让价在5万元至10万元不等，而后来该价格更是一路走高。

12月5日，查询发现，当地地产网站上公开销售“江南星城”团购房的不在少数。其中一条销售信息描述：“低价出售江南星城团购房60万+地下车位8万”。该信息显示，该套房产是一栋28层楼的低层，3室2厅2卫，建筑面积122.8平方米。余成竹说，该套房产如果交易成功，一转手就是20万元左右的收益。

而受团购房迟迟不交房的影响，有的出售信息则明确注明“江南星城非团购房”。刘爽称，按照合同，开发商应于2015年12月31日交付一期楼房，2016年6月30日交付二期。“江南星城”销售人员也坦言，一期、二期房子早已竣工并通过验收，市场销售商品房、安置房都已按时交付，三期也将竣工。

余成竹认为，大量转让团购房指标的现象冲击了“江南星城”商品房的正常销售。他算了这样一笔账：以一套122平方米房产为例，当时转让一个指标价格10万元，加入到团购房价格，每平方米4300余元，仍远低于当时的商品房价格。

记者电话联系几名相关业主，均拒绝予以回应。余成竹称，“江南星城”是湖北宇星置业在宜昌主城区开发的第一个楼盘，初衷则是与点军区政府合作建设政府团购房，解决全区干部职工的住房问题。

政府低价团购房

2012年12月3日，点军区委办公室、点军区政府办公室下发《关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》（以下简称“通知”），“通知”出台背景是加快五龙片区城市建设，顺应点军滨江生态新城区大开发。获得“通知”内容显示，点军区时任区委常委、纪委书记伍安军任领导小组组长，区人大副主任王克信、点军街办工委书记岳中键任副组长，点军区国土局、规划局、住建局等其他各相关部门负责人任领导小组成员。官方公开资料印证，西边冲地块即“江南星城”现所在位置。

今年11月28日，点军区政府多名官员向记者介绍，该项目从2012年9月份启动，已在点军区各大机关、事业单位中传开了。“领导小组”组长伍安军在一份“关于湖北宇星置业公司土地摘牌的经过说明”（以下简称“土地摘牌说明”）中描述，“点军区干部职工团购房是点军区干部职工多年的梦想”，“全体干部职工拍手称快”。

2013年2月18日，点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组（以下简称“领导小组”）作为甲方，与乙方湖北宇星置业签订《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》（以下简称“框架协议”），拟在点军区五龙大道旁西边冲建设商品房小区，委托湖北宇星置业为点军区政府进行商品房整体定向开发。框架协议内容明确，工程占地约150亩，总建筑面积约209000平方米，“甲方按建设住宅总面积每平方米付给乙方壹佰元开发利润，计入开发成本”。

当年3月14日，湖北宇星置业以2.91亿元价格竞拍成交。框架协议显示，湖北宇星置业取得房屋销售权后，与领导小组指定的购房人签订房屋销售正式合同。在一份《点军区西边冲商品房开发补充协议》（以下简称“补充协议”）中，明确了双方的合作方式及内容。补充协议显示，领导小组锁定团购数量和均价，剩余所有建筑面积由湖北宇星置业市场化运作；点军区干部职工团购房屋950套左右，团购每平方米均价3500元；团购车位价格每个6万元，自4月11日起，剩余车位由开发商市场化运作。记者注意到，补充协议在“甲方的权利和责任”一栏中，提出“如规划许可，积极为乙方开发西边冲剩余土地、建设点军区第二期职工团购房创造条件”。

“点军区政府与公司合作的最初意向是，江南星城规划共1770套房子，全部为团购房。”今年11月29日，余成竹向本报记者介绍。

宜昌多名地产界人士介绍，在2014年前后，“江南星城”周边楼盘市场销售价格每平方米在5500元至6000元不等。余成竹坦言，该项目除950套团购房外，剩余的商品房每平方米均价5680元，点军区政府团购房价格约仅为当时市场价格的60%。《等深线》记者独家获得的“950户名单”显示，团购房业主涵盖了点军区区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等大部分主要党政机关、部门，以及所辖乡镇、街道办事处等。

“处级干部楼”

在几栋团购房中，颇为显眼的是5号楼，江南星城内业主称其为“处级干部楼”。

5号楼主体已经完工。今年11月30日，《等深线》记者进入该楼，其为两梯两户格局，步梯旁的通道宽敞，楼前、楼后视野宽阔，室内南北通透。余成竹说，该栋楼共有56户，单户建筑面积均在166.49平方米。公开资料显示，江南星城户型面积分别为109.91平方米、122.1平方米、136.11平方米、166.49平方米四种类型。点军区《职工自主联合团购房个人申请表》规定，在此批团购房中，县级干部可选择160平方米左右户型；科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型；科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。

点军区政府多名知情人士也印证，最初规划在江南星城团购房数量是1770套，但最后认定是950套。点军区众多被取消购房资格的职工纷纷抱怨购房分配不公，多份名单显示，“出局者”多来自点军区教育、卫生等事业单位职工。多名不愿透露姓名的教师表示，其直到现在也不明白为何被“出局”。上述知情人士称，“出局者”曾对此公开表达了不满，点军区不得不将其安置在“江南星城”周边的其他楼盘。

“5号楼到现在还是很惹眼。”知情人说。

而来自“950户名单”中，166.49平方米户型面积的业主来自点军区政府、人大等单位，行政级别均在副处级以上，包括点军区委副书记、政府副区长、人大副主任、政协副主席。余成竹直言，点军区政府950套团购房按此前规划是分散在江南星城20栋住宅楼里，但区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计一栋楼，即5号楼。

获得的名单显示，时任点军区委领导吴某某、区政府胡某某房子均在5号楼，房号分别为2XX2和1XX1。迟迟不能交房，引起了团购房业主的不满，两人均提出了“退房”。在一份“中国农业银行电子回单”中，2016年12月6日，湖北宇星置业向谭枝（化名）银行账号支付23万元，“退吴某某团购房购房款”。2017年9月24日，胡某某在向开发商递交的“团购房退房申请”中描述，其为点军区政府单位职工，已参加区团购房集中抽签，选定房号为5号楼1XX1，面积166平方米，已交款项23万元。她称，鉴于自身原因，自愿退出区房屋团购，申请退回本人已交款项。

“公司资金困难，直到现在还没有退给胡的已交款项。”余成竹介绍，其间两者没有与湖北宇星置业签订购房合同。

12月6日，以手机短信方式联系吴某某、胡某某，没有得到回复。然而，5号楼的“命运”，同其他团购房一样，至今都在湖北宇星置业手中，没有交付。

求援政府

商品房、安置房的业主们都领到了新房钥匙，团购房的业主们坐不住了。

点军区一名基层官员说，职工购买的团购房都是缴纳了首付款，有的则是全款，而关于价格，是政府方面与开发商之间的协议。另有业主认为，开发商与政府之间扯皮，受影响最大的是业主们。

来自点军区政府部门的团购房业主们介绍，自2016年10月份开始，其不断找到湖北宇星置业要求解决问题，在此期间，也曾到当地政府等相关部门予以反映。

“点军区政府没有履行最初承诺与合同，造成公司亏损严重。”余成竹对此解释，亏损点在于该批团购房，这也是湖北宇星置业不能按时交房的原因。

余成竹介绍，湖北宇星置业曾向点军区政府、宜昌市政府致函求救。2015年12月7日，该公司在一份《关于“江南星城”项目建设严重亏损，不能按期交房的紧急情况报告》中描述称，在开发、建设“江南星城”过程中，土地出让金返还超出起拍价部分资金问题、政府团购房价格远低于成本价、周边某知名品牌地产商项目低价进入市场等原因，小区开发建设举步维艰，“至今，1亿多元的政府团购房差价未解决”。当年12月11日，宜昌市政府主要负责人作出批示，要求宜昌市房管局、点军区政府积极稳妥处理“江南星城”项目建设，“在合法合规原则下，能救则救”。

湖北宇星置业方面解释，危机的“祸根”是当初土地拍卖价格，远超当地政府承诺的起拍价格，公司并因此将点军区政府告上法庭。获得的宜昌市中级人民法院该庭审笔录表明，2013年3月14日下午，即该土地挂牌竞价的最后时刻，时任点军区委常委、纪委书记、“领导小组”组长伍安军和点军区人大副主任、“领导小组”副组长王克信，与湖北宇星置业3名工作人员在宜昌市检察官培训中心开房参与报价，80万元/亩起拍价。但竞拍价格失控，一路飙升。湖北宇星公司最终以2.91亿元的报价摘牌，比挂牌起始价1.274亿元多支付土地出让金1.636亿元。

湖北宇星置业董事长李爱军回忆称，当时的价格引起他的紧张，但公司已与政府约定框架协议等，后者并承诺包括多支付1.636亿元土地出让金在内的成本由政府承担，他没再坚持自己的意见。2016年5月18日，伍安军在“土地摘牌说明”中陈述，他在此期间，至少两次打电话请示时任点军区委书记、区长是否继续竞拍，两人均指示：“不管多少钱一亩，一定要让湖北宇星置业公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代。”

根据“框架协议”约定，点军区政府最后仍将多支付的1.636亿元土地出让金转嫁到了湖北宇星置业。双方再次达成协议，最初规划的1770套团购房，最终确定950套团购房，剩余房子作为商品房对外销售，弥补团购房的价格倒挂。但紧跟其后的某品牌地产商项目的低价入市，成为压倒“江南星城”的“最后一根稻草”。

湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》意见显示，江南星城商品房成本为4266.89元/平方米，车位成本为69936.76元/个。该报告书估算，商品房成本倒挂损失9214.4万元，与同期市场相比，销售差价为18728.66万元，车位成本倒挂损失348.78万元。

点军区政府在上述庭审中对此解释，前述“通知”决定成立“领导小组”是湖北星宇置业竟得地块出让前区政府的内部行为，而销售的价格属于对市场的预测，属于商业判断。

“政府团购房可以与开发商协商购房，但必须在市场价格一定的范围内确定价格。”北京市尚公律师事务所律师谢通祥在接受采访时对此分析。

湖北宇星置业、点军区政府没有透露目前相应的处理方案，后者亦没有对此做出回应。

苏州的贝氏家族，其祖籍浙江金华，明代以卖药谋生，并由此定居苏州，为人所知。在制药卖药期间，那时候贝氏家族刚刚显出富有状态，到了乾隆年间，贝氏家族已经进入于富豪之列。

由于经营中草药，是苏州四富之一，家谱记载，贝氏家族已经十七代，家族最昌盛时候，在上海有千余处房产，这样庞大的家族让人羡慕，这一切都要归功于他们多年的积淀。那么，中国苏州贝氏昌盛17代，上海千套房产，如今怎样了？贝氏家族昌盛，在近代，应该是贝润生、贝哉安两脉最为兴盛。这对两人虽然是贝氏家族的后代，并不都是从制药行业开始的。奔波于金融界的贝哉安创立了上海银行，他和他的后代被称为?金融世家?。而且贝润生是颜料大王，众所周知狮子林，这四大名园之一的苏州名园，都是他捐的。

二位巨头关系相当融洽，两代子孙的关系也相当融洽。被大家称为为银行业巨子的贝哉安之子贝祖诒，毕生与银行联系在一起。另外，贝祖诒也有个儿子叫贝聿铭，三十年代时候就去美国留学，就读于麻省理工大学和哈佛大学，可以说，贝聿铭这一代的成就可说是当之无愧。起初，他在麻省理工学院学习，毕业时以极好的成绩考入哈佛大学，后来，他成为美国第一个聘用中国人的建筑师。1948年，美国有个开发商欣赏贝聿铭的作品，于是请他担任建筑师。此后，贝秉铭自己成立公司，创造了各种建筑成就，美国建筑业把1979年称为贝聿铭年。是因为1978年，贝聿铭设计了华盛顿国家艺术东馆是贝聿铭设计的，这使他成为世界建筑大师。

贝氏家族虽然在上海有千套房产，但是他们没有像其他富商子弟继承家业，而是用自己智慧和能力去打拼自己事业，用好的品德去做人，贝氏祖训上有一句话?以产遗子孙，不如以德遗子孙?，意思是财产给子孙，不如把德留子孙。

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